In Rusland dreigt een vastgoedcrisis

De door overheidssubsidies explosief gestegen huizenprijzen leiden in Rusland tot tweespalt aan de top. Met de verkiezingen in aantocht verwachten economen echter niet dat de regering de hypotheeksubsidies snel zal afbouwen, ondanks de nadelen die eraan kleven.

Als zoethoudertje voor burgers die de oorlog moe zijn deelt de Russische staat miljarden dollars uit aan goedkope leningen om een huis te kopen. Al dat geld leidt nu tot een economisch probleem dat maar weinigen hadden voorzien: een snelgroeiende vastgoedzeepbel. Terwijl in Oekraïne de strijd doorwoedt, zorgen de steeds hogere huizenprijzen en de snel stijgende inflatie voor verdeeldheid in de hogere Russische echelons. Aan de ene kant heb je de strenge centrale bank die over de financiële stabiliteit van het land moet waken, aan de andere kant het Kremlin, dat in de aanloop naar de presidentsverkiezingen van 2024 vooral aan zijn populariteit werkt.

President Poetin zei vorige week dat hij zeker tot het einde van 2024 wil doorgaan met de populaire hypotheeksubsidies, waardoor gezinnen met kinderen goedkoper geld kunnen lenen. Maar Elvira Nabioellina, de president van de Russische centrale bank, roept juist op tot het afbouwen ervan; zij waarschuwt dat deze subsidies fnuikend zijn voor de pogingen van de centrale bank om de vraag te drukken en de inflatie af te remmen. Vorige week verhoogde de centrale bank de belangrijkste rentevoet naar 16 procent, meer dan het dubbele van afgelopen juni. 

Russen staan van oudsher argwanend tegenover hypotheken, die in de volksmond worden betiteld als ‘schuldslavernij’; ze kopen hun huizen liever zonder te lenen. Dat begon te veranderen in 2020, toen de overheid hypotheeksubsidies voor nieuwbouw begon te verstrekken als steunmaatregel in de pandemie. Sinds de Russische inval in Oekraïne heeft de interesse voor dat programma een hoge vlucht genomen. Direct na de inval kelderde het aantal hypotheken aanvankelijk nog, maar dat veranderde toen banken minder eisen gingen stellen, de subsidies voor burgers werden verhoogd en rijkere Russen als gevolg van de sancties minder bestedingsmogelijkheden hadden voor hun geld.

Nieuw jaarrecord

Volgens cijfers van de centrale bank is het Russische hypotheekvolume tot oktober 2023 met 72 procent gegroeid tot bijna 70 miljard dollar, een nieuw jaarrecord. Dankzij de overheidssteun is het merendeel van die hypotheken verstrekt tegen een rente die ver onder het marktpercentage ligt. De bijbehorende nieuwbouw heeft de economie een impuls gegeven. 

Rusland heeft de sancties beter doorstaan dan het Westen voor mogelijk had gehouden; in 2024 wordt er zelfs weer gerekend op economische groei. De pijlers waar deze economische activiteit op rust zijn de nog immer hoge olieopbrengsten, de enorme toename van de defensiebestedingen en cadeautjes voor de gewone burger in de vorm van pensioenverhogingen en goedkope leningen. Het hypotheekprogramma is daar een belangrijk onderdeel van. 

Maar economen zien verontrustende signalen van oververhitting van de economie als gevolg van al die hoge uitgaven en leningen. Volgens de Russische krant Vedomosti rekent de regering voor dit jaar op een verviervoudiging van de kosten van het subsidieprogramma tot 454 miljard roebel, oftewel zo’n 5 miljard dollar. Dat ook de regering zich van de risico’s bewust is, blijkt uit het feit dat ze de verplichte eigen inleg bij de aanschaf van een huis heeft verhoogd van 20 naar 30 procent.

Rusland heeft de sancties beter doorstaan dan het Westen voor mogelijk had gehouden

Voor veel Russen is onroerend goed een van de weinige zaken waar ze hun spaargeld in kunnen steken ter bescherming tegen de hoge inflatie die al decennialang met tussenpozen in Rusland woedt. De economische sancties drukken de aandelenhandel, en door de deviezenbeperkingen en westerse maatregelen is het ook moeilijk om geld naar het buitenland te sluizen. 

Maar door de versoepeling van de hypotheekeisen stijgen de nieuwbouwprijzen. Een nieuwbouwappartement is in Rusland nu gemiddeld 40 procent duurder dan een appartement dat wordt doorverkocht. Vóór de komst van het hypotheekprogramma bedroeg dat verschil nog geen 10 procent. En die grote kloof betekent dat mensen er geld op kunnen verliezen als ze hun nieuw gekochte woning proberen te verkopen. ‘De spaartegoeden van mensen worden door de hypotheekrentesubsidies weggevaagd,’ zegt Olga Bytsjkova van onderzoeksbureau Moody’s Analytics. 

Met de betalingsachterstanden valt het tot nog toe mee; daarvan is volgens cijfers van de centrale bank slechts sprake bij 0,4 procent van de hypotheken. Maar economen vrezen dat er onder de oppervlakte toch sprake is van financiële stress. Volgens Bytsjkova besteedt pakweg de helft van de nieuwe hypotheeknemers 80 procent of meer van het inkomen aan het aflossen van hun schuld, bijna tweemaal zoveel als twee jaar geleden.

Een belangrijke groep burgers die deelt in de vastgoedhausse betreft de familie van gesneuvelde of gewond geraakte soldaten, zegt Alexandra Prokopenko, een voormalig medewerker van de Russische centrale bank die nu als extern onderzoeker verbonden is aan het Carnegie Russia Eurasia Center in Berlijn. Nabestaanden van in Oekraïne gesneuvelde soldaten kunnen rekenen op 5 miljoen roebel van de staat (circa 56.000 dollar), plus nog eens miljoenen aan steun van regionale overheden en uitkeringen van pensioenen en verzekeringen. Volgens Prokopenko gebruiken veel mensen dat geld om vastgoed mee te kopen. ‘Mensen voelen zich rijker,’ zegt ze. ‘Dat is een heel belangrijke politieke factor, dat mensen kunnen zien dat het ze beter gaat.’

Vastgoedcrisis

Prokopenko zegt dat er een vastgoedcrisis kan ontstaan als de overheid haar ruimhartige steunregelingen afschaalt of beëindigt. Dat kan tot betalingsachterstanden bij hypotheeknemers leiden en de banken opzadelen met oninbare schulden. ‘Die overheidssubsidies zijn niet voor eeuwig. Dat is een enorm risico,’ zegt ze. ‘Het is onduidelijk hoe mensen deze schulden over drie of vijf jaar moeten afbetalen.’

Hypotheeksubsidies worden door Rusland ook ingezet om mensen over te halen dienst te nemen in het leger, te gaan werken in bepaalde sectoren zoals de ICT, of te verhuizen naar regio’s die de overheid wil ontwikkelen, zoals het uiterste oosten en het poolgebied. Die subsidieprogramma’s worden vaak ook nog aangevuld met bedragen aan contant geld. In het kader van het programma ‘Wonen in de poolcirkel’ kunnen kopers van een huis in die regio tot wel anderhalf miljoen roebel (circa 17.000 dollar) krijgen.

Hypotheeksubsidies worden door Rusland ook ingezet om mensen over te halen het leger in te gaan

De hypotheekgroei komt voor een groot deel op het conto van steden als Moskou en Sint-Petersburg, maar ook in andere regio’s wordt druk geleend. Op de in 2014 door Rusland geannexeerde Krim, de regio die Oekraïne nu probeert terug te veroveren, is volgens cijfers van de centrale bank het volume aan hypothecaire leningen het afgelopen jaar verdubbeld. In Toeva, een afgelegen regio in Siberië, is het hypotheekvolume gestegen met 233 procent, al was het aanvangsvolume daar laag. Aangezien er in maart verkiezingen zijn, waarvoor Poetin in december zijn kandidatuur heeft bevestigd, verwachten economen niet dat de regering de hypotheeksubsidies snel zal afbouwen. Ze blijven ‘heel populair, dus ik verwacht vóór de verkiezingen geen grote veranderingen, ondanks de neveneffecten,’ zegt Vasily Astrov van het Weens Instituut voor Internationaal Economisch Onderzoek.