Zwitserse coöperaties beweren een ‘derde weg’ tussen kopen en huren te hebben gevonden. Coöperaties en non-profitorganisaties bieden goedkope appartementen om de huisvestingcrisis te bestrijden.
Een paar straten afstand van de oever van het meer van Genève laat Claude Waelti aan een gast zijn appartement zien in een van de meest begeerde buurten van Lausanne, de Zwitserse stad met breed uitzicht op de Franse alpen aan de overkant van het meer. Er zijn twee slaapkamers, een kleine studeerkamer, een balkon op het zuiden – en het kost 1760 frank (ongeveer 1900 euro) per maand, ongeveer de helft van de normale huurprijs in de buurt.
Zwitserland is notoir duur, maar door het hele land zijn betaalbare appartementen te vinden zoals die van Claude. Deze zogenoemde ‘coöperatieven’ worden gebouwd en beheerd door non-profitorganisaties en belichamen een soort ‘middenweg’ in de klassieke keuze tussen huren of kopen. Voorstanders verwachten dat dit model de wereldwijde kijk op betaalbare huisvesting kan veranderen, vooral in de grote steden.
De details lijken misschien vreemd voor veel westerse mensen, waar het opbouwen van eigen vastgoedbezit ingebakken is in het systeem. Maar de centrale gedachte is simpel: Wat als er geen winstbejag of vermogensgroei bij huiseigenaarschap komt kijken?
Aandelen in coöp
In de Zwitserse, op lidmaatschap gebaseerde coöperatieve huizen kopen bewoners aandelen om toegang te krijgen tot het gebouw en om stemrecht te krijgen in de corporatie, onafhankelijk van het aantal aandelen dat ze bezitten. De coöp gebruikt dit geld om het gebouw te onderhouden, de huur onder de marktprijzen te houden en vaak voor gemeenschappelijke voorzieningen, zoals kinderopvang.
Als een bewoner verhuist krijgt deze de nominale waarde van de gekochte aandelen terug. Er is geen vermogenswinst.
Hoewel de meeste Zwitserse coöps zichzelf financieren, krijgen veel nieuwe coöps opstarthulp van de overheid, die grondgebied goedkoper kan aanbieden, lagere rentes vraagt voor leningen en soms aandelen koopt in ruil voor woonplekken voor bewoners met lage inkomens. De huur is zo berekend dat alleen de werkelijke kosten worden gedekt. Er wordt geen winst op gemaakt door een eigenaar of projectontwikkelaar.
‘Er is geen sprake van winstbejag,’ bevestigt Isabelle del Rizzo, secretarisgeneraal van Armoup, een coöperatieve huizenvereniging in het Franstalige gebied van Zwitserland. In tegenstelling tot in een gangbaar huurgebouw, waar een eigenaar je wooneenheid kan verkopen of opeisen, ‘weten mensen dat ze veilig zijn in hun appartement en dat niemand ze op straat zet’.
‘Hier weten mensen dat ze veilig zijn in hun appartement en dat niemand ze op straat zet’
Coöps zijn anders dan andere goedkope opties in Europa, zoals sociale huurwoningen. Ze zijn bijvoorbeeld niet specifiek bestemd voor mensen met een laag inkomen. Waelti, die nu met pensioen is, was directeur bij een handelsfirma in grondstoffen. Er staan BMW’s en Mercedessen in de garage van zijn gebouw. Volgens Wüest Partner, een adviesbureau voor vastgoed, bedraagt de gemiddelde huur in deze buurt 3600 frank (3900 euro), het dubbele van wat hij betaalt.
‘We kunnen vakanties betalen en opleidingen voor onze kinderen,’ aldus de drieënzestigjarige Waelti, die sinds 1991 in zijn appartement woont – de huur was toen 1638 frank per maand – en nu voorzitter is van de coöp die het beheert. Nieuwe leden moeten 4500 frank aan aandelen kopen, wat ook als borg dient.
Zwitserland is lang voorloper geweest op het gebied van coöp-huizen, aldus Alice Pittini, onderzoeker bij Housing Europe, een groep die publieke, coöperatieve en sociale huizenverenigingen vertegenwoordigt in heel Europa. Dat lijkt misschien een paradox, gezien Zwitserse kapitalistische inborst, maar ongeveer 8 procent van de woningen in Lausanne, een stad met ongeveer 140.000 inwoners, is een coöp. Waelti’s coöp, de grootste van de stad, bedraagt honderdéén appartementen met in totaal vijfduizend bewoners. Er staan duizend mensen op de wachtlijst.
Deelethos
Coöps zijn slechts een deel van de Zwitserse verzorgingsstaat, die weinig dakloosheid en goede bescherming voor huurders kent. (Het merendeel van de Zwitserse bevolking is huurder, deels omdat huizenprijzen zo hoog zijn.) Zelfs in Zürich, de financiële hoofdstad, is bijna een vijfde van de appartementen een coöp, en de gemeente wil dat dat in 2050 een derde wordt.
En toch weten veel mensen weinig van de coöperaties, of ze hebben er een negatief beeld bij. Isabelle del Rizzo vertelt dat het imago van het model werd aangetast door de financiële crisis van 2008, toen een aantal ervan kopje onder ging. Ook zien veel mensen coöps als toevluchtsoorden voor ‘oude hippies en free love-volk’, aldus Del Rizzo. ‘Ik weet nog dat ik iemand uit de vastgoedwereld ontmoette en toen ik het onderwerp coöps in de mond nam, zei hij: “Nee bedankt, ik wil geen douche met iemand delen.”’
Hoewel veel Zwitserse coöps vervuld zijn van een kibboetsachtige deelethos, zien andere zoals die van Waelti eruit als een doorsneeappartementencomplex, waar buren elkaar vaak helemaal niet kennen. Een van de nieuwere coöps in Lausanne, genaamd Le Bled, biedt veel mogelijkheden voor betrokkenheid bij de gemeenschap. Deze is opgericht door architecten en bevat een bioscoop, een muziekstudio, een bibliotheek, een wasserette en een houtwerkplaats. Kinderen dwalen vaak van appartement naar appartement en spelen samen tot de bel voor het avondeten klinkt. De elfjarige tweeling Hortense en Victoire Decosterd geven slaapfeestjes voor hun vrienden. Voor Halloween hebben ze een speurtocht georganiseerd.
– © Tribu-architecture.ch
‘In het weekend gaan ze om acht uur ’s ochtends het huis uit, zoeken ze hun vrienden op en komen ze om drie uur terug voor de lunch met nog drie andere meiden,’ vertelt hun stiefmoeder Rania Zambrano Ovalle.
De vijfenvijftigjarige Ovalle zegt dat haar buren nog steeds een zekere afstand van elkaar bewaren, hoewel bewoners van Le Bled wel appgroepen hebben aangemaakt om elkaar bijvoorbeeld te helpen met boodschappen of kinderopvang. Ze koestert die broederschap. ‘De wereld kent niet alleen een woningcrisis, maar ook een eenzaamheidscrisis,’ zegt ze.
Toch blijft het grootste voordeel aan de coöp volgens Zambrano Ovalle en haar man Jean-Gilles Decosterd de huur: 2400 frank (ongeveer 2600 euro) per maand voor hun lichte woning met drie slaapkamers. ‘We berekenden dat een commercieel appartement van dezelfde grootte ongeveer duizend frank duurder zou zijn,’ vertelt ze.
Een voorwaarde: het stel moest ongeveer 25.000 frank (ongeveer 27.000 euro) aan aandelen kopen. Dat is meer dan een gebruikelijke borgsom, maar niets vergeleken met een aanbetaling voor een soortgelijk huis.
‘We berekenden dat een commercieel appartement van dezelfde grootte ongeveer duizend frank duurder zou zijn’
Een gast zou Le Bled makkelijk kunnen verwarren voor een van de vele dure Zwitserse koopflats die vooral zijn bestemd voor rijkere bevolkingsgroepen. Het is in 2023 afgebouwd, heeft grote ramen en is afgewerkt met lariks, een dure, speciale houtsoort. Vanaf het dakterras is de besneeuwde top van de Mont Blanc aan de overkant van het Meer van Genève te zien.
De coöp gedijt dankzij een mengeling van rijkere bewoners die hun units hebben gekocht en zo geld in het project pompten, en arbeiders wier appartementen worden gesubsidieerd door de gemeente, aldus Laurent Guidetti, een architect die hielp bij het ontwerp van het gebouw, en tevens een van de leiders van de coöp. Volgens hem wonen er muzikanten, docenten, elektriciens, ingenieurs, een wijnverkoper, een econoom, een journalist, een psycholoog, een schoonmaker en gepensioneerden.
De gemeente Lausanne gaf de coöp een huurcontract van negentig jaar dat voordeliger was dan andere woonprojecten en kocht aandelen in de coöp voor huurders met een laag inkomen. Natacha Litzistorf, gemeenteraadslid in Lausanne en hoofd huisvesting, architectuur en milieu, zei dat coöperatieve huisvesting de extreme segregatie van arm en rijk kan tegengaan en de stad ‘met zichzelf kan leren leven’.
‘Als mensen elkaar tegenkomen en elkaar leren kennen, zijn ze minder bang voor elkaar en is er minder risico op geweld in de buurt,’ aldus Litzistorf.
Ook om milieuredenen voelde de gemeente zich aangetrokken tot het project. Le Bled, waar tweehonderddertig mensen wonen, heeft een warmtepomp die warm water levert aan het hele gebouw. Een derde van de elektriciteit wordt opgewekt door zonnepanelen. Daktuinen krijgen hun water van gerecycled regenwater. Bewoners mogen geen wasmachine hebben in hun appartement en zijn aangewezen op de machines in de wasserette.
Koopje
De vierenvijftigjarige Guidetti maakt meubels in de houtwerkplaats in de kelder en experimenteert met een composterend toilet. Hij kocht zijn eigen appartement van 140 vierkante meter in 2023 voor 950.000 frank (ongeveer een miljoen euro) in plaats van maandelijkse huur te betalen. Het was een koopje voor een gloednieuw gebouw in deze buurt, waar de gemiddelde huizenprijs tussen de 1,9 en 2,3 miljoen frank (2 en 2,5 miljoen euro) ligt, aldus Wüest Partner. Als hij het verkoopt, kan dat alleen tegen de oorspronkelijke koopprijs plus inflatie. Dat de coöp werkt, is vooral te danken aan de sociale visie van Guidetti en zijn medeoprichters. ‘We hebben Le Bled gebouwd om de woningspeculatie tegen te gaan,’ zegt hij.
Le Bled had nooit gebouwd kunnen worden zonder steun van de gemeente en zonder de goedkope leningen van overheidsbanken. Maar veel oudere Zwitserse wooncoöperaties kunnen nieuwe projecten inmiddels grotendeels uit eigen middelen financieren en zijn daardoor minder afhankelijk van de overheid.
Waelti’s coöp, de Société Coopérative d’Habitation Lausanne, was opgericht in 1920 en heeft voldoende middelen achter de hand. Haar honderdeen gebouwen zijn naar schatting honderden miljoenen franks waard, die als onderpand kunnen dienen voor nieuwe projecten. Er worden twee nieuwe appartementencomplexen gebouwd. De coöp heeft geen uitbreidingsplicht, maar volgens Waelti is dat wel onderdeel van hun missie. ‘We willen ons kapitaal inzetten om meer te kopen,’ zei hij. ‘We hebben een verplichting tegenover de Zwitserse samenleving om meer woningen te realiseren die goedkoper zijn dan de marktprijs.’
