Woning gezocht

Van Zweden tot Spanje en van Nederland tot Griekenland: in veel Europese landen is het in de grote steden steeds moeilijker om een huis te vinden. Onvoldoende bouw en overmatig toerisme hebben het tekort verergerd en de prijzen opgedreven.

In 2022, toen de rentetarieven de pan uit rezen, werd gevreesd voor een grote vastgoedcrash in Europa. Die is er niet gekomen, maar er valt alsnog weinig te vieren. De markt is in een fase van bijna-bevriezing beland, met een sterke daling van het aantal verkopen, een tekort aan nieuwbouw en een daling van de vastgoedprijzen die historisch gezien zeer hoog blijven, waardoor jongeren moeilijk toegang krijgen tot de woningmarkt.

In heel Europa daalden of stagneerden de huizenprijzen in 2023. Ze daalden in Duitsland met 5 procent, in Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk met 2 procent, en stegen in Italië en Spanje licht, met 2 tot 3 procent, volgens gegevens van ratingbureau Fitch in een rapport over wereldwijd vastgoed uit december 2023. ‘We verwachten dat de prijzen in 2024 en 2025 stabiel zullen blijven of matig zullen stijgen’, aldus het bureau. Frankrijk is de uitzondering, met prijzen die dit jaar naar verwachting 2 tot 4 procent zullen dalen.

Deze bevriezing van de markt tegen zeer hoge prijzen heeft een reeks pijnlijke maatschappelijke gevolgen

De economische omstandigheden deden ons veel erger vrezen. De Europese Centrale Bank heeft de rente tussen september 2019 en september 2023 verhoogd van -0,5 naar 4 procent, de grootste verhoging in de geschiedenis van de euro. Maar de meeste leningen in de eurozone hebben een vaste rente voor een lange periode. Onder die omstandigheden heeft de rentestijging geen gevolgen voor degenen die al een lening hebben, maar alleen voor starters, die op deze manier moeilijker een lening bij de bank kunnen krijgen. 

Huiseigenaren met een hypotheek met een lage vaste rente kiezen er op hun beurt minder snel voor om te verhuizen, uit angst dat ze geen nieuwe lening kunnen krijgen. Dit beïnvloedt de markt, doordat het aantal huizen dat te koop staat afneemt – in Duitsland is het aantal hypotheken bijvoorbeeld in twee jaar tijd gehalveerd. In Frankrijk is het aantal vastgoedtransacties met een kwart gedaald. Bovendien wordt er niet genoeg gebouwd, met name in landen die tijdens het zomerseizoen worden overspoeld door toeristen, en in landen die sinds de Russische invasie van begin 2022 Oekraïense vluchtelingen hebben opgenomen. 

Deze bevriezing van de markt tegen zeer hoge prijzen heeft een reeks pijnlijke maatschappelijke gevolgen. In centra van steden die overspoeld worden door toeristen, wordt het voor de werkende en middenklasse, die ook te lijden hebben onder de stijgende energie- en voedselprijzen, steeds moeilijker om woonruimte te vinden. Sommige huishoudens worden verbannen naar de buitenwijken, of nog verder weg.

Daklozen

In het Verenigd Koninkrijk was het aantal daklozen in 2023 voor het eerst hoger dan het aantal starters, volgens Generation Rent, een vereniging die opkomt voor huurders. In Ierland is de gemiddelde leeftijd van kopers nu 39 jaar; in 2010 was dat nog 35 jaar. In Nederland en Tsjechië wakkert de kwestie de politieke woede aan, terwijl Italië, Portugal en Griekenland de uitwassen van het toerisme proberen te bestrijden.

In Griekenland leidt gentrificatie in grote steden als Athene en Thessaloniki en op bepaalde eilanden die populair zijn bij toeristen tot ergernis bij de lokale bewoners, die nu moeite hebben om woonruimte te vinden. Zoals bij Costas, een jonge architectuurstudent die begin dit jaar uit zijn flat in de Atheense wijk Exarchia werd gezet. ‘De huisbaas verhoogde mijn huur vorig jaar met 100 euro en in september [2023] vertelde hij me dat hij van de woning een Airbnb wilde maken,’ zegt hij geërgerd. ‘Nu lukt het me amper om een studio te vinden die niet te ver van mijn universiteit af ligt, want de prijzen zijn omhooggeschoten.’

In Exarchia, een alternatieve wijk die aan de wieg stond van het anarchisme en de studentenopstand tegen de dictatuur in 1973, wordt soms met geweld gereageerd op deze ontwikkelingen – er worden demonstraties georganiseerd tegen de bouw van een nieuwe metro, leuzen op muren roepen toeristen op om naar huis te gaan en recentelijk werden er vernielingen aangericht bij winkels die als exemplarisch werden beschouwd voor de gentrificatie van de wijk.

In 2023 stegen de Griekse huurprijzen gemiddeld met 5,9 procent; sinds 2018 zijn ze in totaal al met 37 procent gestegen. In sommige buurten is dat zelfs 50 procent, terwijl de lonen in de afgelopen vijftien jaar maar een beetje omhoog zijn gegaan. Tijdens de schuldencrisis van begin jaren tien konden veel verhuurders het zich niet veroorloven om belasting te betalen en hun panden te renoveren, dus kozen ze ervoor om de woningen onbewoond te laten. Terwijl de Griekse economie een zware crisis doormaakte, profiteerden investeerders van de lage prijzen en richtten ze zich op deze panden, evenals op kantoren en winkeltjes die tijdens de recessie waren gesloten, om ze vervolgens te verbouwen tot huur­appartementen. 

Vangelis Filippidis had een klein reclamebedrijf, maar koos in 2016 voor een andere business. ‘Ik heb mijn kantoor omgebouwd tot twee Airbnb-appartementen,’ vertelt hij. Met zijn nieuwe bedrijf, waar nu zeventien mensen werken, beheert hij tachtig appartementen voor andere eigenaren. ‘Wij zijn geen industrieland. Airbnb was een uitkomst voor Griekenland,’ zegt Filippidis. Dat kan zo zijn. Maar volgens de Bank van Piraeus is er momenteel een tekort van 212.000 woningen in het land, voornamelijk doordat 170.000 appartementen of huizen op verhuurplatforms als Airbnb zijn gezet.

De regering heeft nu een programma gelanceerd om eigenaars te stimuleren hun huis te renoveren: ze krijgen belastingaftrek als ze het voor langere termijn verhuren, bij voorkeur aan jongeren. Ook gaat het minimumbedrag dat niet-Europese inwoners van Griekenland in onroerend goed moeten investeren om een ‘gouden visum’ te verkrijgen, omhoog van 250.000 naar 800.000 euro. Maar het is de vraag of dat volstaat.

Kortetermijnverhuur

Ook in Italië wakkeren de toestroom van toeristen en de groei van kortetermijnverhuur de woningcrisis aan. In 2022 telde het land 178,2 miljoen overnachtingen in toeristische appartementen, volgens ­berekeningen van bureau Sociometrica voor Feder­alberghi, de nationale federatie van hoteliers. Dit vertegenwoordigt 42 procent van de markt, met een omzet van 11 miljard euro.

De situatie is bijzonder nijpend in Florence, een van de meest gewilde bestemmingen op het Italiaanse schiereiland. Nu het huizenaanbod aanzienlijk is verminderd, is het gemiddelde salaris (1570 euro netto per maand) niet meer voldoende om een woning te betalen. Studenten en gezinnen worden verdreven uit het stadscentrum, waar volgens de gemeente 14.300 locaties voor kortetermijnverhuur zijn geregistreerd, twee keer zoveel als in 2016. Vakantieverhuur is veel winstgevender dan verhuur voor de langere termijn, en geniet dan ook steeds meer de voorkeur van verhuurders, wat de prijzen heeft opgedreven. Tussen 2016 en 2022 stegen de huizenprijzen met 42 procent. De kosten van levensonderhoud in de stad, zelfs als je in een flat van 35 vierkante meter woont, zijn nu hoger dan het gemiddelde salaris van mensen onder de 35, volgens het Italiaanse verbond van werknemersvakbonden. 

Een noodkreet van een huizenzoeker in Keulen. – © Getty Images

‘Ik ken veel mensen die de enige bewoners van hun gebouw zijn, omdat alle andere appartementen worden verhuurd aan toeristen,’ zegt Ilaria Agostini, een Florentijnse stedenbouwkundige en onderzoeker aan de Universiteit van Bologna. ‘De situatie [in Florence] is typerend voor de ontwikkeling in Italiaanse steden, die aantrekkelijk zijn voor toeristen: het stedelijk beleid is gericht op inkomsten uit toerisme en het stadscentrum wordt volledig beschikbaar gesteld voor deze sector. Als gevolg daarvan vertrekken de inwoners en verdwijnt het gewone stadsleven.’ 

In de afgelopen tien jaar zijn 4500 inwoners vertrokken uit het centrum van Florence. Volgens de huurdersvakbond CGIL-Sunia neemt het aantal uitzettingen van mensen die hun huur niet meer kunnen betalen toe, met als gevolg dat woningen steeds vaker worden omgebouwd tot huurwoning voor toeristen. In een poging dit fenomeen te beteugelen heeft de gemeenteraad in oktober 2023 een zogenaamde ‘anti-Airbnb-maatregel’ aangenomen. Deze voorziet in een bevriezing van toeristische verhuur in het deel van het centrum dat op de Unesco-erfgoedlijst staat, en in stimuleringsmaatregelen voor eigenaars om hun huis in de gewone verhuur te doen. Het Unesco-gebied vertegenwoordigt echter maar 5 procent van de oppervlakte van de stad.

De concurrentie is enorm, vooral voor mensen met een laag inkomen, studenten en buitenlanders

Voor wie op zoek is naar een woning in een van de grote Duitse steden zal het vertrouwd klinken: voor elk appartement dat tegen een betaalbare prijs te huur wordt aangeboden staan eindeloze rijen. De concurrentie is enorm, vooral voor mensen met een laag inkomen, studenten en buitenlanders, zoals de 1,1 miljoen Oekraïners die sinds 2022 in Duitsland zijn aangekomen. De belofte van 400.000 nieuwe woningen per jaar, van de sociaaldemocratische kanselier Olaf Scholz, is alweer overboord gezet.

Deze crisis is niet alleen een sociale en politieke bom, maar vormt bovendien een rem op de groei in een land dat al in recessie is. ‘Het enorme woningtekort staat de structurele transitie van de economie en de sociale mobiliteit in de weg,’ zegt Moritz Schularick, voorzitter van het Kiel Institute for the World Economy.

Regelgeving

Hoge rentetarieven zijn slechts een deel van de oorzaak. Veel deskundigen vinden dat de politiek grotendeels heeft gefaald in het verbeteren van de regelgeving rond de bouw. Volgens een rapport uit februari van het Ifo Institut in München loopt Duitsland in Europa achteraan als het om bouwen gaat: het land zal in 2026 naar verwachting slechts 200.000 nieuwe woningen opleveren, een daling van 40 procent ten opzichte van 2022. Alleen in Zweden zal de daling in die periode naar verwachting hoger zijn. Volgens Ludwig Dorffmeister, vastgoedexpert aan het Ifo Institut en auteur van het rapport, ‘is bouwen over het algemeen te complex en te duur. Door de stortvloed aan regels, met name op energiegebied, zijn de bouwkosten de afgelopen drie decennia gestaag gestegen.’ 

De onderzoeker is van mening dat de voorbereiding van bouwprojecten – zoals de ruimtelijke planning en vergunningsprocedures – erg complex is geworden en langer duurt dan voorheen. ‘In 1994 werden er 710.000 bouwvergunningen verleend. In 2021 waren dat er nog maar 380.000’, en dat terwijl de rente laag was en de huizencrisis al nijpend was. ‘Als politici het niet eens kunnen worden over een drastische vermindering van de bouwvoorschriften,’ zegt Dorffmeister, ‘is de enige oplossing opnieuw een subsidie invoeren voor nieuwbouw. Maar dat is niet onmiddellijk effectief en het kost overheidsgeld.’ Een taboe voor de coalitie in Berlijn, die al moeite heeft om haar begroting binnen de grondwettelijke grenzen te houden.

De situatie is hetzelfde in Zweden, waar het bostadskö heet – van bostad voor ‘huisvesting’ en kö voor ‘rij’. Om een huurcontract voor een appartement in een gemeente of regio te bemachtigen, moet je in de rij staan. Sommige mensen schrijven hun kinderen al op jonge leeftijd in. Bij veel organisaties mag dat echter pas als je achttien jaar bent. Dat geldt bijvoorbeeld voor Bostadsförmedlingen, het huisvestingsbureau van Stockholm, dat een groot deel van de huurwoningen in de Zweedse hoofdstad beheert.

Op donderdag 29 februari stonden er 834.644 mensen (in een land met ruim 10 miljoen inwoners) op de wachtlijst van het bureau. Gemiddeld duurt het negen jaar om een huurcontract te bemachtigen. In de op een na grootste stad van het land, Göteborg, duurt het bijna zeven jaar en in Malmö drie jaar. Het is natuurlijk mogelijk om een appartement te huren van een particulier, maar daar gelden veel regels voor. Met name de lokale overheid moet hiervoor toestemming geven, en die geeft ze vaak alleen voor tijdelijke huur.

Veel mensen doen er maanden, zelfs jaren over om een woning te bemachtigen, wat in de buurt van het centrum van een grote stad nog veel moeilijker is. De situatie wordt nog verergerd door de crisis in de bouwsector: volgens Boverket, het Zweedse huisvestingsagentschap, moeten er tussen nu en 2030 elk jaar 67.300 nieuwe woningen worden gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen. Dat doel is nog ver weg: in 2024 zullen er naar verwachting slechts 20.000 woningen worden gebouwd.

Vooral jongeren worden getroffen door het woningtekort

Vooral jongeren worden getroffen door het woningtekort. Volgens het laatste rapport van Hyresgäst­föreningen, de Zweedse huurdersvereniging, gepubliceerd in november 2023, woont een kwart van de bijna 1 miljoen 20- tot 27-jarigen nog steeds bij hun ouders. Voor 77 procent van hen is dit geen keuze, maar noodzaak; bij gebrek aan leegstaande woonruimten, en aan geld voor de huur – die sinds 2021 met gemiddeld 1000 kronen (bijna 90 euro) is gestegen – hebben ze geen alternatief. 

Bijna een jaar nadat de wet op het recht op huisvesting in Spanje in mei 2023 werd goedgekeurd, is de belangrijkste maatregel om de stijgende huren tegen te gaan, prijscontroles, nog steeds niet toegepast. Met uitzondering van Catalonië lijkt geen van de autonome gemeenschappen in het koninkrijk er bovendien veel haast mee te hebben. De regionale regering in Madrid noemt het een maatregel die ‘de prijzen nog verder zal opdrijven’. De regering van Cantabrië vindt het meer iets voor ‘communistische landen, zoals Cuba’. Galicië vreest op haar beurt dat de maatregel zal leiden tot een daling van het aantal verhuurde woningen. Al deze regio’s, geregeerd door de rechtse Partido Popular, zijn van plan de wet te boycotten.

Toch zijn de huidige afspraken nog bescheiden. Ze zijn het resultaat van een compromis tussen de Socialistische Partij, die niet te veel wil tornen aan de wetten van de markt, en de radicaal linkse Unidas Podemos, voorstander van strenge controlemaatregelen. Ze voorzien wel in prijscontroles, maar alleen in gebieden die door de regionale autoriteiten officieel zijn uitgeroepen tot zones die ‘onder druk’ staan. 

Plafond

Bovendien bevat de prijsreferentie-index nogal uiteenlopende prijzen, gebaseerd op algemene statistieken en op kenmerken die de waarde van een woning kunnen verhogen. Hierop is kritiek gekomen van radicaal links. Tot slot zal het plafond alleen gelden voor contracten met ‘grote verhuurders’ (die meer dan tien woningen bezitten) en voor woningen die al vijf jaar leegstaan. Voor kleine verhuurders zal de huur van het laatste contract als referentie worden gebruikt: deze kan alleen worden verhoogd (exclusief inflatie) als er werkzaamheden in de woning worden uitgevoerd.

Catalonië is echter de enige regio die zones heeft aangewezen die ‘onder druk’ staan, in 140 gemeenten waar de gemiddelde huur meer dan 30 procent van het gemiddelde gezinsinkomen bedraagt. Hier kunnen de prijzen vanaf 13 maart worden gereguleerd.

De problemen waar de middenklasse tegenaan loopt bij het zoeken van een geschikte woning, in tijden van inflatie en verminderde koopkracht, leiden tot radeloosheid en soms tot woede. Daar proberen populistische partijen vervolgens munt uit te slaan, vooral in landen waar de traditionele partijen er niet in zijn geslaagd om het probleem aan te pakken, zoals Nederland.

Voor haar val in juli 2023 had de regering van Mark Rutte grote ambities: onder andere de bouw van 936.000 woningen in 2030. Het woningtekort was een van de grote onderwerpen bij de parlementsverkiezingen in november 2023.

Nederland

Sociale woningen, die lange tijd voor zeer veel mensen toegankelijk waren, zijn de afgelopen vijftien jaar in Nederland zeldzamer geworden. Ze worden beheerd door corporaties en vormen nog steeds een derde van de woningvoorraad, maar de toelatingsvoorwaarden zijn strenger geworden en de bouw loopt vertraging op. Tegelijkertijd zijn de prijzen op de particuliere huurmarkt, die slechts 7 procent van de markt uitmaakt, sterk gestegen, net als die van koopwoningen. 

Voor veel gezinnen, zelfs in de middenklasse, is het moeilijk geworden om nog in het centrum van een stad te wonen. En wie minder geld heeft, moet jaren wachten op een sociale huurwoning. Hierdoor is een probleem ontstaan dat door populistisch extreemrechts wordt uitgebuit. Geert Wilders, leider van de Partij voor de Vrijheid, heeft er zelfs een campagnethema van gemaakt met zijn bewering dat ‘asielzoekers woningen bezet houden die daardoor niet beschikbaar zijn voor Nederlanders’.

In een poging de crisis op te lossen sprak het kabinet-Rutte over het snel bouwen van woningen die voor zo veel mogelijk mensen toegankelijk zouden zijn, en over het stimuleren van woningaankoop door mensen met een bescheiden of modaal inkomen. Ook was het van plan om verhuurders die buitensporig hoge huren vragen te straffen met hoge boetes en om gemeenten, die ruime bevoegdheden hebben op het gebied van huisvesting, te dwingen om de situatie beter te beheersen.  

Eric Albert, Sandrine Morel, Marina Rafenberg Cécile Boutelet, Anne-Françoise Hivert, Jean-Pierre Strooban en Allan Kaval

In Nederland is de zogeheten Wet betaalbare huur, die per 1 juli ingaat, aangenomen. Aan de hand van een nieuw puntenstelsel zal voortaan de maximale huur worden berekend voor huurhuizen in het middensegment, zoals dat nu al gebeurt bij sociale huurwoningen.